ФЛП приобрел объект недвижимости как физическое лицо: есть ли право на амортизацию

ФЛП на общей системе налогообложения (основной вид хозяйственной деятельности – сдача в аренду недвижимого имущества) приобрел нежилые помещения для дальнейшего их сдачи в аренду.

В то же время стороной договора купли-продажи является не субъект хозяйствования (ФОТ), а физическое лицо.

Можно ли в таком случае включить в состав расходов амортизацию приобретенной недвижимости?

Ответ

Прежде всего скажем несколько слов об оформлении договора купли-продажи. В частности, тот факт, что его стороной является физическое лицо — гражданин, а не субъект хозяйствования (предприниматель), является не препятствием, а единственно возможным и правильным вариантом.

Так, ДФС свое время в письме от 08.09.2015 г. № 8523/В/99-99-17-02-02-14 заметила:

«Субъектами права частной собственности в соответствии со ст. 325 ГКУ являются физические лица. Статьей 26 ГКУ установлено, что физическое лицо имеет все личные неимущественные права и способна иметь все права, предусмотренные Конституцией Украины, ГКУ и другими законами.

Важным аспектом реализации прав физического лица есть право на осуществление предпринимательской деятельности, которое регулируется Законом Украины от 15 мая 2003 года № 755-IV «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей».

По обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, физическое лицо – предприниматель отвечает всем своим имуществом, кроме имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание (ст. 52 ГКУ).

Участниками гражданских отношений и субъектами права собственности являются физические лица (часть первая ст. 2 и часть первая ст. 318 ГКУ). Однако ГКУ отдельно не определяет такой субъект права собственности, как физическое лицо – предприниматель, приобретение такого статуса позволяет только осуществлять хозяйственную деятельность.

<…>

Независимо от того, какой статус в дальнейшем физическое лицо выберет для себя, в том числе в случае принятия решения об осуществлении любой деятельности (предпринимательской или независимой профессиональной), субъектом права собственности выступает именно физическое лицо, а не предприниматель».

Похожая позиция изложена и в действующем ныне разъяснении из категории 106.01 раздела «Вопросы – ответы из Базы знаний» ЗИР (zir.tax.gov.ua). Предоставляя ответ на вопрос о плательщиках налога на недвижимость, контроллеры подтвердили, что по ГКУ субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица:

«Пунктом 1 ст. 320 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 года № 435-IV, с изменениями и дополнениями (далее – ГКУ), определено, что собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.

Субъектами права частной собственности являются физические и юридические лица.

Физические лица могут быть собственниками любого имущества, в том числе и недвижимого имущества коммерческого назначения, за исключением отдельных видов имущества, которые, согласно закону, не могут им принадлежать (ст. 325 ГКУ)».

В конце и Минюст в свое время в разъяснении «Статус физического лица – предпринимателя: проблемы применения законодательства» от 14.01.2011 г. замечал:

«Интересным с точки зрения практического применения является вопрос, связанный с регистрацией права собственности физических лиц – предпринимателей на недвижимое имущество.

<…> следует отметить, что действующее законодательство не выделяет такого субъект права собственности как физическое лицо – предприниматель и не содержит норм о праве собственности физического лица – предпринимателя. Законодательство лишь устанавливает, что физическое лицо – предприниматель отвечает по обязательствам, связанным с предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, кроме имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Следовательно, субъектом права собственности признается именно физическое лицо, которое может быть собственником любого имущества, кроме имущества, которое не может находиться в собственности физического лица. при этом правовой статус физического лица – предпринимателя не влияет на правовой режим имущества, находящегося в его собственности.

Таким образом, недвижимое имущество должно регистрироваться за физическим лицом».

Итак, остается выяснить, не содержит случайно сам НКУ каких-либо ограничений по амортизации нежилой недвижимости.

Прежде всего напомним, что объектом налогообложения для ФЛП на общей системе налогообложения является чистый налогооблагаемый доход, то есть разница между общим налогооблагаемым доходом (выручка в денежной и неденежной форме) и документально подтвержденными расходами, связанными с хозяйственной деятельностью такого физического лица – предпринимателя (п. 177.2 НКУ).

Вместе с тем согласно пп. 177.4.5 НКУ не входящих в состав расходов предпринимателя:

• расходы, не связанные с осуществлением хозяйственной деятельности таким физическим лицом – предпринимателем;
• расходы на приобретение, самостоятельное изготовление основных средств и расходы на приобретение нематериальных активов, подлежащих амортизации;
• расходы на приобретение и содержание основных средств, определенных абзацами 8–10 пп. 177.4.6 НКУ;
• документально не подтвержденные расходы.

В свою очередь, пп. 177.4.6 НКУ определено, что предприниматели имеют право (по собственному желанию) включать в состав расходов, связанных с осуществлением их хозяйственной деятельности, амортизационные отчисления с соответствующим ведением раздельного учета таких расходов. При этом амортизации подлежат:

• расходы на приобретение основных средств и нематериальных активов;
• расходы на самостоятельное изготовление основных средств, реконструкцию, модернизацию и другие виды улучшения основных средств (кроме текущего ремонта).

Не подлежат амортизации и полностью входят в состав расходов отчетного периода расходы на:

• проведение текущего ремонта;
• ликвидацию основных средств (в части остаточной стоимости).

Не подлежат амортизации следующие основные средства:

• земельные участки;
• объекты жилой недвижимости;
• легковые автомобили.

Поскольку в нашем случае речь идет о нежилой недвижимости, можно сделать вывод, что:

• изложенные в пп. 177.4.6 НКУограничения на сложившуюся рассматривается, не распространяются,

и в то же время

• руководствоваться принципом «разрешено все, что прямо не запрещено законом», который вытекает из ч. 1 ст. 8 Конституции Украины (принцип верховенства права).

И в НКУ четко упомянуто только о жилой недвижимости: и в пп. 177.4.6 НКУ, и в пп. 177.4.3 НКУ (в контексте того, что не могут быть отнесены к расходам суммы уплаченного налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, с объектов именно жилой недвижимости). Следовательно, с учетом закрепленной в пп. 4.1.4 НКУ презумпции правомерности решений налогоплательщика, считаем, что нет оснований говорить об ограничении в части амортизации объектов нежилой недвижимости (если последнюю использовать именно в хозяйственной деятельности, и расходы на ее приобретение будут документально подтвержденными). В то же время напомним, что согласно пп. 177.4.9 НКУ минимально допустимый срок начисления амортизации – 10 лет.